Investování na soukromém trhu s nemovitostmi může drobným investorům poskytnout cenné příležitosti
Po velmi bouřlivém roce nejeví realitní trhy známky uklidnění. Když se říjen 2022 překlopil do listopadu, činila průměrná úroková sazba 30letých hypoték s pevnou úrokovou sazbou více než 7 %, což je milník, který trh s bydlením nezažil již několik desetiletí. K tomu přispělo pokračující zvyšování úrokových sazeb ze strany Federálního rezervního systému.
Pro některé investory je tento trend znepokojující. Vrhá totiž určitou nejistotu na ceny bydlení jak pro kupující, tak pro nájemníky. Podle údajů společnosti Fortune Builders ceny na trhu s bydlením za poslední fiskální rok vyskočily o více než 14 %. Navíc faktory, které tlačily ceny vzhůru, neustaly. Z tohoto důvodu mohou ceny nemovitostí dále růst.
To však neznamená, že jde jen o špatné zprávy. Thomas Yeung z InvestorPlace nabízí určitý náhled a říká, že čísla jsou na straně realitních investorů:
„Zkušení investoři vědí, že ceny nemovitostí jsou více korelovány s inflací než s hypotečními sazbami, takže dnešní inflační prostředí je pozitivní jak pro příjmy z pronájmu, tak pro růst cen. (Jen v tom domě nebydlete). A investoři, kteří hledají nabídky, rychle najdou hypoteční akce, které snižují budoucí náklady na refinancování a pomáhají tak udržet příjem z pronájmu v souladu s výdaji na hypotéku.“
To není jediný světlý bod pro investory, kteří se snaží získat expozici na trhu s bydlením. Mitch Rosen ze soukromé investiční společnosti Yieldstreet nedávno hovořil s InvestorPlace o příležitostech pro neakreditované investory.
Investování na soukromém trhu v podmínkách současného trhu s bydlením
Kromě toho, že Rosen působí jako výkonný ředitel společnosti Yieldstreet, je také vedoucím oddělení nemovitostí této firmy. Jak uvedl v exkluzivním rozhovoru pro InvestorPlace, firma má dva fondy otevřené pro neakreditované investory.
Fond Prism investuje do mnoha tříd aktiv, včetně legálního financování, dluhu a vlastního kapitálu. Jeho hlavním aktivem jsou však nemovitosti, které tvoří 40 % jeho podílů. V únoru 2022 společnost Yieldstreet rovněž spustila fond Growth & Income real estate investment trust (REIT). Tento fond má k dnešnímu dni tři investiční nástroje zaměřené na bydlení pro více rodin. V době psaní tohoto článku se jeho majetek skládá z nemovitostí v Dallasu, Tucsonu a Atlantě. Fond Prism vyžaduje vstupní vklad ve výši minimálně 2 500 USD, zatímco fond Growth & Income REIT vyžaduje vstupní vklad ve výši minimálně 5 000 USD.
Stejně jako mnoho jiných firem se i společnost Yieldstreet snažila spuštěním těchto fondů vyřešit určitý problém. V jejím případě firma poskytuje příležitosti drobným investorům a uvědomuje si současný stav trhu:
„[Hlásíme se] k mantře a přesvědčení, že je nedostatek dostupného bydlení a bydlení obecně. A vzhledem k tomu, že sazby jsou tam, kde jsou, máme tendenci investovat v podstatě spolu s názorem, že lidé si budou pronajímat delší dobu z nutnosti, nikoliv z vlastní volby.“
Tyto fondy jsou v některých klíčových aspektech jedinečné. Rosen si nevzpomíná na žádné jiné soukromé úvěrové nástroje, které by nabízely takový typ investic jako fond Prism společnosti Yieldstreet. Mezitím, i když jsou potenciálním investorům k dispozici i jiné fondy REIT, Rosen se domnívá, že fond Growth & Income REIT odvádí příkladnou práci při hledání „správných nemovitostí a správných partnerů na správných trzích s poměrně nízkým minimem“.
Proč by to mělo investory zajímat?
Společnost Yieldstreet realizuje své investice do nemovitostí s ohledem na to, že lidé si budou z nutnosti pronajímat nemovitosti delší dobu. Firma vidí v tomto trendu půdu pro růst v oblasti pronájmu. Právě z tohoto důvodu má firma „silný, pozitivní pohled“ na investice do nemovitostí pro více rodin.
Rosen se přitom také domnívá, že současné úvěrové prostředí může pomoci vytvořit příležitost, protože mnoho věřitelů se stáhlo z širšího trhu.
Dluhová stránka sektoru však není bez komplikací. Rosen poznamenává, že investoři běžně špatně chápou „rozdílné rizikové profily mezi dluhem a vlastním kapitálem“ a někdy si neuvědomují důležitost alokace mezi oběma typy. Při pohledu do budoucna říká, že příležitostí může být „málo a jsou vzdálené […], ale dluh může být někde, kde [lze] najít atraktivní riziko upravujících výnosů“.
Pro další kontext: Dluh a vlastní kapitál jsou dvě základní možnosti, pokud jde o investování do nemovitostí. První z nich se soustředí na proces půjčování peněz potenciálnímu kupci, zatímco druhá zahrnuje skutečnou koupi a v tomto případě i to, že se stanete součástí skupiny vlastníků. Yieldstreet tyto rozdíly blíže popsal již v dubnu. Oba typy financování hrají klíčovou roli při nákupu nemovitostí, zejména pro drobné investory.
Nejsou to však jediné důvody, proč by se investoři měli zaměřit na investiční příležitosti do nemovitostí. Thomas Yeung také říká, že potenciální investoři by měli tento sektor sledovat i přes současnou volatilitu, protože investice do nemovitostí nabízejí ochranu před inflací.
Yeung také poukazuje na vysokou míru kapitalizace, tedy procento příjmů z pronájmu, které mohou investoři za danou investici získat. Upozorňuje, že počáteční stavy na trhu s bydlením se v roce 2020 zhroutily a jsou stále výrazně nižší než před krachem v roce 2008.
V neposlední řadě Yeung uvádí, že dlužníci mohou využít dotované vládní fondy a získat „levnější než tržní hypotéky“. To umožňuje jednotlivci půjčit si na investici do nemovitosti s úrokovou sazbou 6 % ročně na dobu 30 let. Tato pravomoc je pro ně jedinečná. Jak říká, „ani Exxon nedokáže přesvědčit banky, aby to udělaly“.
Co lze očekávat v roce 2023
Mnozí investoři se již zaměřili na to, jak bude trh s bydlením vypadat v příštím roce. Spousta odborníků se také domnívá, že trendy, které tlačily trh dolů v roce 2022, budou pokračovat i v roce 2023. Shrey Dua z InvestorPlace uvádí, že generální ředitel společnosti Redfin (NASDAQ:RDFN) Glen Kelman vidí, že se krach trhu s bydlením protáhne i do roku 2023, protože problémy s poptávkou přetrvávají. Kelman není jediný. Enrique Martínez-García, hlavní ekonom Federální rezervní banky v Dallasu, nedávno předpověděl, že ceny domů by mohly v příštím roce klesnout až o 20 %.
Jak uvádí deník The Wall Street Journal, rok 2022 byl ve znamení soukromých investorů, kteří se chopili realitních projektů, zatímco větší společnosti REIT a investiční firmy jsou opatrné. Tento trend může pokračovat i v roce 2023, zejména pokud přetrvají další protivětry na makroúrovni.
Celkově vzato, Rosen vidí nemovitosti jako mocnou zbraň pro investory, kteří se snaží ochránit svá portfolia před inflací. Je také dostupnější, než si někteří možná uvědomují.
„Domníváme se, že nemovitosti mají skvělou pojistku proti inflaci. Lidé nemovitostem rozumí […] Lidé vlastní domy, lidé platí nájem, lidé chodí do kancelářských budov a chodí do maloobchodních budov. Chápou, jak nemovitosti fungují.“
