Na trhu s realitními investičními trusty (REIT) se jen málokterá společnost může pochlubit tak dlouhou a konzistentní historií růstu dividend jako Federal Realty Investment Trust.
Tato společnost se už 57 let v řadě každoročně rozhoduje zvýšit svou dividendu, což z ní dělá držitele nejdelší série dividendových růstů mezi veřejně obchodovanými REIT. V době, kdy se její akcie obchodují pod hranicí 100 USD za kus, si investoři kladou otázku, zda se jedná o vhodný okamžik pro nákup.
Federal Realty je specifická v tom, že nehraje na kvantitu. Místo toho se soustředí na kvalitu svých aktiv, kterých má zhruba stovku. Společnost vlastní převážně obchodní centra a smíšené nemovitosti, kde kromě maloobchodních prostor najdeme také kanceláře nebo bytové jednotky. Hlavním motorem výnosů však zůstává maloobchod.
Nemovitosti, které má Federal Realty ve svém portfoliu, se nacházejí v oblastech s nadprůměrnou hustotou obyvatelstva a také vyššími příjmy. To je důležité, protože nájemci přirozeně preferují umístění svých podniků tam, kde mohou oslovit kupní sílu. Tento přístup umožňuje společnosti dosahovat stabilních příjmů i v horších časech.
Zásadním prvkem obchodního modelu je také aktivní rozvoj a přestavba. Společnost investuje do nemovitostí, které vyžadují modernizaci nebo přechod na nové nájemce, čímž zvyšuje jejich hodnotu. Někdy se jedná o drobné úpravy, jindy o kompletní přestavbu či nové využití pozemku. Jakmile daná nemovitost dosáhne svého plného potenciálu, je často prodána, a zisk reinvestován do dalšího projektu. Tímto způsobem Federal Realty neustále obnovuje své portfolio a zvyšuje jeho výnosový potenciál.
Dlouhodobě funkční model i v těžkých obdobích
Federal Realty není jen příběhem stabilních dividend. Je to také příklad toho, jak lze uspět v sektoru, který je citlivý na ekonomické cykly. Společnost má za sebou nejen období růstu, ale i časy ekonomické nejistoty. A právě v těchto obdobích se její model osvědčil.
Když ostatní ztrácejí důvěru, Federal Realty často nakupuje. V dobách recese totiž nachází příležitosti koupit kvalitní nemovitosti za výhodnou cenu. Tento proticyklický přístup dává společnosti konkurenční výhodu a potvrzuje, že její strategie není postavena na krátkodobých trendech, ale na dlouhodobém plánování.
Aktuální tržní kapitalizace společnosti činí 8 miliard dolarů. Akcie se v současnosti obchodují kolem 95 dolarů, přičemž jejich 52týdenní rozpětí je mezi 94,58 a 118,34 dolary. To znamená, že současná cena se nachází blízko spodní hranice tohoto pásma. V kombinaci s dividendovým výnosem kolem 4,5 % to pro mnoho investorů představuje atraktivní vstupní bod.
Výnos atraktivní, ale ne na historickém maximu
Při pohledu na dividendový výnos v kontextu širšího trhu se ukazuje, že Federal Realty nabízí násobně vyšší výnos než index S&P 500, jehož dividendový výnos se aktuálně pohybuje kolem 1,2 %. Také překonává průměr REIT sektoru, který se pohybuje okolo 3,6 %. Z relativního hlediska se tedy akcie jeví jako zajímavé, zejména pro investory hledající pasivní příjem.
Je však pravda, že v minulosti byly akcie ještě levnější. Například během počátku pandemie, kdy došlo k uzavření řady maloobchodních provozoven, se dividendový výnos společnosti dočasně vyšplhal nad 6 %. Tento nárůst byl logickým důsledkem poklesu ceny akcií v době nejistoty. Dnes je výnos sice nižší, ale stále se nachází u horní hranice desetiletého rozpětí, což může být pro dlouhodobé investory povzbudivá zpráva.
Základní kámen pro dividendové portfolio
Federal Realty je přesně ten typ společnosti, který může tvořit stabilní základ dlouhodobého výnosového portfolia. Se svou historií, strategickým přístupem k rozvoji a prodeji aktiv a důrazem na umístění v lukrativních lokalitách je schopna generovat spolehlivý příjem v podobě dividend.
Pro investory, kteří hledají kvalitu, spolehlivost a udržitelnost výnosu, představuje současná cena kolem 95 dolarů zajímavou příležitost. Pokud však někdo investuje výhradně tehdy, kdy jsou akcie „extrémně levné“, může si tuto společnost zařadit na seznam sledovaných titulů a čekat na případný další pokles.
V každém případě je důležité chápat, že současná nižší cena není známkou slabosti, ale spíše příležitostí. A pokud se akcie v budoucnu ještě propadnou, může to být pro některé investory ideální šance, jak navýšit pozici v kvalitním dividendovém titulu.
