Neochota společnosti Kohl’s Corp (NYSE:KSS) prodat velkou část svých nemovitostí a následně je zpětně pronajmout připravila americkému provozovateli obchodních domů novou konfrontaci s hedgeovými fondy.
Macellum Capital Management LLC a Ancora Advisors LLC patří mezi hedgeové fondy, které tlačí na Kohl’s, aby zpeněžil majetek a vrátil peníze akcionářům poté, co v posledních dvou letech zahájily výzvy, které vedly k nástupu tří nových členů do představenstva společnosti.
Sázky jsou vysoké. Akcie Kohl’s od počátku roku poklesly o 37 %, což je dvakrát více než pokles akciového trhu, protože investoři se obávají poklesu tržeb poté, co se společnost se sídlem v Menomonee Falls ve Wisconsinu v první polovině roku 2022 neúspěšně pokusila prodat sama sebe.
Společnost Kohl’s, jejíž generální ředitelka Michelle Gassová tento měsíc oznámila, že odchází k výrobci džínů Levi Strauss & Co (NYSE:LEVI), by se mohla stát na výročním shromáždění akcionářů na jaře příštího roku terčem dalšího souboje na základě plné moci, pokud se jí nepodaří zvrátit svou situaci, napsali minulý týden analytici společnosti Morningstar.
Zpětný pronájem umožňuje maloobchodníkům získat kapitál, aniž by se zbavovali prodejen, tím, že prodají příslušné nemovitosti a z pronajímatelů se stanou nájemci. Zastánci této strategie tvrdí, že tento krok může uvolnit skrytou hodnotu společnosti. Kritici tvrdí, že převzaté nájemní smlouvy jsou další formou dluhu, který zatěžuje finance společnosti. Poukazují také na to, že společnosti tyto peníze často utrácejí za zpětný odkup akcií a dividendy, místo aby investovaly do svého podnikání.
Společnost Kohl’s se minulý týden vzepřela Macellumovi a Ancoře, když její finanční ředitelka Jill Timmová v hovoru k výsledkům za třetí čtvrtletí uvedla, že společnost bude nadále vyhodnocovat potenciální zpětné leasingy, ale nebude se účastnit žádné „transformační transakce“. Jako důvod uvedla „volatilitu trhu a současné prostředí sazeb“, aniž by to blíže specifikovala.
Podle lidí obeznámených s touto záležitostí, kteří si přáli zůstat v anonymitě, aby mohli hovořit o jednáních, bylo důvodem, proč se představenstvo společnosti Kohl’s rozhodlo odmítnout velký zpětný prodej, obava z finančního dopadu, který by to mělo na její finanční zdraví. Ředitelé představenstva, kteří prováděli přezkum, se obávali, že kvůli poklesu tržeb společnosti by bylo riskantní zvýšit její závazky, dodaly zdroje.
Mluvčí společností Kohl’s, Macellum a Ancora se odmítli vyjádřit.
Agentura S&P v září snížila úvěrový rating společnosti Kohl’s na úroveň „junk“, čímž poukázala na nejistý stav jejích financí. Stalo se tak poté, co její čisté tržby ve druhém čtvrtletí klesly o 8,5 % na 3,9 miliardy dolarů, protože zákazníci jí dali přednost před diskontními řetězci a internetovými prodejci. Ke konci října činil její dluh 1,5 miliardy dolarů.
Soukromá kapitálová společnost Oak Street Real Estate Capital LLC v září předložila nabídku, že od Kohl’s získá nemovitosti v hodnotě až 2 miliard dolarů a nechá si od amerického maloobchodníka zpětně pronajmout jeho prodejny, uvedla tehdy agentura Reuters. Není jasné, kolika z 1 100 prodejen Kohl’s by se případná transakce týkala.
Stále je možné, že se Kohl’s, který právě hledá nového generálního ředitele, zapojí do omezeného počtu zpětných prodejů a pronájmů, jak to dělal již dříve. V roce 2020 prodala a následně si zpětně pronajala dvě centra v San Bernardinu a po odečtení poplatků získala 193 milionů dolarů, které použila na posílení své hotovostní pozice.
Na zářijové průmyslové konferenci společnosti Goldman Sachs (NYSE:GS) Timmová uvedla, že zpětný prodej a pronájem San Bernardina byl atraktivní, protože pronájmy měly krátkou dobu trvání, a to pět let, což jí umožňovalo flexibilitu v případě, že by se změnila situace. Dodala, že by nechtěla uzavírat smlouvy na 20 let, jak to dělají někteří v oboru.
„Kdo ví, jak bude maloobchod vypadat za 20 let. Chci se ujistit, že uzavřu takovou smlouvu, která nám poskytne finanční flexibilitu, abychom mohli společnost provozovat dlouhodobě,“ řekla Timmová.
Timmová dodala, že 4,5% cap rate u transakce v San Bernandinu – což je měřítko její nákladovosti – je finančně výhodnější než dluhopisy, které Kohl’s vydal během pandemie COVID-19.
