Vzhledem k dvojímu ohrožení, které představují rostoucí náklady na financování a předpovídané zpomalení ekonomiky, jsou nyní tyto akcie s vysokým podílem cizích zdrojů považovány za nejzranitelnější část evropských akciových trhů. Analytici banky JPMorgan Chase & Co. vydali nové varování ohledně nemovitostí a uvedli, že potenciální další růst výnosů představuje „hlavní protivítr“, a to v návaznosti na výzvu Citigroup Inc., že by hodnota tohoto sektoru mohla klesnout na polovinu.
Tato chmurná hodnocení se objevují i přesto, že sektor v posledních měsících utrpěl velké ztráty. Index Stoxx 600 Real Estate, který sleduje přibližně 30 akcií, se za poslední rok propadl o více než 40 %, čímž se jeho tržní hodnota snížila o více než 100 miliard eur. Z pohledu ocenění se evropské nemovitostní akcie obchodují kolem úrovní, které byly naposledy zaznamenány během globální finanční krize.
Odvětví je zadlužené především kvůli závislosti na hypotékách, což znamená, že rozhodnutí centrálních bank zvýšit úrokové sazby v rámci boje proti inflaci zvýšilo náklady na obsluhu a vyvolalo obavy o financování. V celosvětovém měřítku je již téměř 175 miliard USD úvěrů na nemovitosti považováno za „problémové“, uvedla agentura Bloomberg na začátku tohoto roku.
V souvislosti s rostoucím rizikem recese a zpřísňujícími se podmínkami na úvěrových trzích analytici očekávají okamžitý zásah do růstu zisků, přičemž za hlavní bolestivé místo jsou považovány komerční nemovitosti. Indexy komerčních hypoték – a zejména těch méně kvalitních – vykazují prudké poklesy.
Německá realitní společnost Aroundtown SA, která investuje do komerčních i rezidenčních nemovitostí, je po Credit Suisse AG nejhorším evropským akciovým investorem letošního roku a od poloviny ledna ztratila více než polovinu své hodnoty.
„V Evropě investoři nevnímali nemovitosti jako pojistku proti inflaci a zaměřili se na společnosti, které jsou nejvíce zadlužené,“ uvedla Lilia Peytavin, evropská portfoliová stratég Goldman Sachs Group Inc. „Pozornost trhu vykrystalizovala na riziko vyšších kapitálových nákladů u společností se zranitelnými rozvahami.“
Realitní firmy se také potýkají s poklesem poptávky, protože rostoucí úrokové sazby omezují žádosti o hypotéky a následně i hodnotu aktiv. Hrozba recese by navíc mohla snížit příjmy z pronájmu.
Klesající spirála nemovitostí začala poté, co Federální rezervní systém před rokem zahájil cyklus zvyšování úrokových sazeb. Od té doby utratili členové sektorového indexu přibližně 25 % svých provozních peněžních toků za úroky z dluhu, odhadl v komentáři zaslaném e-mailem Peter Garnry, vedoucí akciové strategie Saxo Bank AS.
Například společnost Aroundtown poskytla výhled na rok 2023, který nesplnil odhady, a ve středu oznámila pozastavení výplaty dividend.
Přesto někteří pozorovatelé trhu, jako například Stephane Deo, hlavní stratég společnosti Ostrum Asset Management, tvrdí, že současná úroveň zadlužení a rozvíjející se krize nejsou tak alarmující jako globální finanční krize v roce 2008.
„O sektor jako celek se příliš nebojím,“ řekl Deo telefonicky. „Nacházíme se v oku bouře, kdy nájemné ještě nestouplo, ale úrokové sazby ano.“
„S rostoucími úrokovými sazbami budou ceny klesat,“ dodal. „Ale jedná se pouze o korekci, nikoliv o krach nemovitostí jako v roce 2009.“
