Klesající sazby hypoték lákají kupující zpět na trh s bydlením.
S tím, jak se úrokové sazby hypoték začínají snižovat, začínají obavy z blížícího se krachu na trhu s bydlením ztrácet na síle. Je bydlení na prahu nového roku připraveno na krach? Nebo na oživení?
V závislosti na tom, koho se zeptáte, dostanete různé odpovědi. Nicméně medvědí argumenty pro recesi trhu s bydlením začínají výrazně slábnout: úrokové sazby hypoték klesají. Z vrcholu nad 7 % v polovině listopadu klesla v současné době 30letá fixní hypotéka na přibližně 6,5 %. To je pozoruhodná změna během jediného měsíce.
V důsledku toho se na kdysi ledový trh s bydlením začínají vracet kupující. Jen minulý týden se podle Asociace hypotečních bankéřů index měřící objem žádostí o hypotéku zvýšil oproti předchozímu týdnu o 4 %.
Sazby hypoték byly po většinu roku hlavním zdrojem obav v oblasti nemovitostí. Vzhledem k tomu, že Federální rezervní systém zvýšil sazbu federálních fondů z 0 % na začátku roku na současnou úroveň 4 % prostřednictvím stále výraznějších zvýšení sazeb, byly vyšší hypoteční sazby skutečně nevítaným vedlejším produktem pro mnoho budoucích kupců nemovitostí.
Když hypoteční sazby stoupají, poptávka po bydlení obvykle klesá, jako tomu bylo i v letošním roce. V červenci klesl objem žádostí o hypotéku na nejnižší úroveň od roku 2000, což přispělo ke spekulacím o blížícím se krachu v oblasti bydlení.
Zdá se však, že příběh o bydlení by mohl nabrat býčí směr. Co tedy nižší hypoteční sazby znamenají pro trh s bydlením v roce 2023?
Obavy z krachu trhu s bydlením se zmírňují s návratem kupujících domů
Vzhledem k tomu, že klesající hypoteční sazby přivádějí kupující zpět na trh, existuje dobrý důvod pro slunečnější pohled na americké nemovitosti v roce 2023. Větší ekonomický propad může bydlení ještě poškodit. Ale zdá se, že představy o vysilujícím krachu ustupují do pozadí.
Autor knih o nemovitostech a zakladatel newyorského realitního syndikátu Matt Picheny se domnívá, že bydlení je připraveno spíše na mírný pokles než na nějaký krach ve stylu roku 2008. Picheny v rozhovoru pro InvestorPlace uvedl následující:
„Nevidím žádný velký krach, už jen proto, že se mi fundamenty zdají být úplně jiné než v roce 2008. Neříkám, že nás nečeká korekce, ale existuje důvod, proč byl rok 2008 nazýván Velkou recesí […] Obvykle v prostředí recese vidíme pokles cen domů o 2 až 4 %. To říkají údaje, které jsem našel, v celostátním průměru. Vím, že v roce 2008 jsme zaznamenávali 15 až 20 %. Jsme na 2 až 4 %? Možná je to více. Jsme pod 20 %? To si nemyslím. Ale nemám křišťálovou kouli.“
Pichenyho poznámka stojí za zvážení: to, co se děje v současnosti, má jen málo společného s krachem na trhu s bydlením v roce 2008. Zákony o půjčkách jsou přísnější než kdy jindy, velké části Američanů nehrozí bezprostřední zabavení nemovitostí, a i když jsou ceny domů možná trochu nadsazené, je to obecně spíše výsledek nabídky a poptávky než velkorysé, bezuzdné spekulace.
Navzdory optimismu je sektor realit v roce 2023 stále náchylný k výrazným ztrátám
Samozřejmě, že jeden měsíc poklesu hypotečních sazeb není pro bydlení úplně konečnou stanicí. Fed bude pravděpodobně pokračovat ve zvyšování sazeb, dokud se sazba federálních fondů nedostane na úroveň kolem 5 %. To znamená, že desetileté státní dluhopisy – a co je důležitější, 30leté hypoteční sazby – budou přinejmenším v nejbližší době pravděpodobně dále růst.
Pokles cen nemovitostí o 15 až 20 % se může zdát spíše fantazií než realitou. Faktem však je, že mnoho realitních makléřů a ekonomů skutečně očekává v příštím roce určitý pokles cen nemovitostí. To je samozřejmě z nemalé části dáno rostoucími prognózami recese.
Zrovna nedávno odhadl model pravděpodobnosti recese newyorského Fedu 38% pravděpodobnost recese v roce 2023, a to na základě jednoho z nejvíce inverzních výnosových spreadů státních dluhopisů za poslední dobu. Ačkoli se 38 % nemusí na první pohled zdát vysoké, v kontextu jde o jednu z nejvyšších hodnot za poslední dobu. Podle výzkumné společnosti DataTrek 38 % odráží téměř 100% pravděpodobnost recese.
Pokud by se recese projevila, očekávejte, že zájem o bydlení poklesne. To se sice nemusí projevit masivním snižováním cen v celé zemi, ale regionální trhy by mohly být náchylné k vážným ztrátám. V srpnu agentura Moody’s Analytics zjistila, že 183 ze 413 největších regionálních trhů s bydlením je nadhodnoceno o více než 25 %. Fortune se domnívá, že tyto trhy by se mohly propadnout téměř o stejnou hodnotu, pokud by USA vstoupily do recese. Tyto ztráty jsou značné a mohly by poškodit mnoho majitelů hypoték, a to i přesto, že ceny domů na celostátní úrovni by nemusely klesnout téměř o tolik.
Pro Pichenyho nemusí být tento potenciální trend poklesu cen úplně špatný vzhledem k růstu cen domů v posledních několika letech.
