Společnost Brixmor Property Group (BRX) dnes investorům nabízí dividendový výnos 5,2 %. Obdobná společnost Federal Realty (FRT) má výnos 4,7 %. Z pohledu prostého výnosu má Brixmor navrch, ale Federal Realty nezavrhujte. V důležitých ohledech je mnohem lepší REIT a zejména pro konzervativní investory je lepší investiční volbou. Zde je důvod.
Každodenní potřeby
Obchodní centra nejsou tím nejzajímavějším, co může realitní investiční fond (REIT) vlastnit. Jsou však spolehlivými generátory hotovosti, protože se v nich obvykle nacházejí typy podniků, které spotřebitelé pravidelně navštěvují, včetně obchodů s potravinami, restaurací a poskytovatelů služeb, jako jsou kadeřnické salony a čistírny. Navíc jsou obvykle místní a pro obyvatele z okolí snadno dostupné.
Pro představu, jak konzistentní jsou tyto typy nemovitostí, uvádíme, že společnost Federal Realty zvyšovala své dividendy každoročně již 55 let po sobě. To z ní činí elitního krále dividend a její série je nejdelší v sektoru REIT. Takový rekord si nevytvoříte s rizikovými aktivy. Co je však na Federal Realty ve srovnání s jejími kolegy zajímavé, je to, že vlastní jen asi 100 nemovitostí. Pro srovnání, Brixmor jich vlastní něco přes 370.
Společnost Brixmor je mnohem mladší REIT, takže není možné, aby měla padesátiletou sérii každoročního zvyšování dividend. Přesto pandemie koronaviru v roce 2020 vedla ke snížení dividendy. Dividenda zůstává pod úrovní před pandemií. To je jeden z důvodů, proč konzervativní investoři pravděpodobně dají přednost Federal Realty před Brixmor, a to i přes mírně vyšší dividendový výnos Brixmor.
Přesto je tu hlubší příběh. Tyto dva fondy REIT mají značně odlišné přístupy. Federal Realty se zaměřuje na vyhledávání nejlepších nemovitostí v nejlepších lokalitách – v podstatě jde o převahu kvality nad kvantitou. Společnost Brixmor se zaměřila na převahu kvantity nad kvalitou. Tento přístup se projevuje dvěma velmi důležitými způsoby, když se podíváte na demografické údaje o regionech, které tyto dva REITs obsluhují.
Z hlediska počtu obyvatel žije v okruhu tří mil od nemovitostí společnosti Federal Realty téměř 180 000 domácností. U společnosti Brixmor se tento počet blíží 85 000. V okolí je zkrátka více lidí, kteří mohou nakupovat v obchodních centrech společnosti Federal Realty. Společnost Brixmor správně zdůrazňuje, že má ve svých nemovitostech velký potenciál k přestavbě, stejně jako Federal Realty, ale to nemůže vyrovnat rozdíl v počtu obyvatel. I nejlépe vypadající obchodní centrum v regionu s nízkou hustotou osídlení může přilákat jen tolik zákazníků.
Množství lidí v okolí nemovitosti však není jediným rozlišovacím znakem. Průměrný příjem v okolí nemovitostí Federal Realty je zhruba 105 000 dolarů. Společnost Brixmor se v tomto ukazateli pohybuje na úrovni necelých 80 000 dolarů. Jinými slovy, v okolí portfolia Federal Realty je více lidí s více penězi. Není třeba mnoho, abychom pochopili, že pro maloobchodníky budou nemovitosti Federal Realty pravděpodobně atraktivnější než ty, které nabízí Brixmor. To neznamená, že Brixmor nepřiláká nájemce, ale jeho cenová síla bude pravděpodobně nižší než ta, kterou může disponovat Federal Realty.
Velké není vždy lepší
Tímto nechci znevažovat společnost Brixmor. Je to poměrně dobře řízená společnost REIT zabývající se nákupními centry. Nicméně, pokud vezmeme v úvahu historii vyplácení dividend, hustotu obyvatelstva a bohatství obsluhovaných regionů, nemůže se Federal Realty rovnat. Navzdory mírně nižšímu výnosu je Federal Realty mnohem lépe situovaným REIT.
